银行抵押应急贷款业务风险案例

一、土地的经营承包的权抵押的风险的特征及防范，一起和小编去看看

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案例

深圳某公司是与**的是签订了20年的土地的承包的协议，承包的费用的是一年一付的。随后，该公司是在银行的是办理了土地的经营的承包的权抵押应急贷款。因该公司的是倒闭无法是正常的支付土地的承包费用，**机构也是依照的合同的违约的责任的是约定起诉至**的要求的是收回土地承包经营权。债权的银行的是作为该土地的承包的经营权的抵押权人的是无法对抗土地的使用权人的请求的。该笔贷款的是在贷前的调查是中对承包的协议的审查不严，判断的是有误的，导致的是该土地承包经营权抵押流于形式，实质上的是等同于信用贷款的。

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风险分析

土地承包经营权抵押贷款的风险主要存在于两方面：

一是缺乏的法律的保障。土地的承包的经营权的抵押贷款的本身的是的与现行的法律的是存在冲突的，担保法的规定：“耕地、宅基地、自留地、自留山的等集体的所有的土地的使用权的是不得抵押的”，物权法的规定：除招标、拍卖、公开的协商等的方式的是取得的“四荒地”等的土地的承包的经营权的是可以抵押的外，其他的方式承包的农村的土地也会是不允许抵押的。虽然2018年3月15日，中国人民银行的是颁布了《地方承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》，但也是局限于那些是鼓励的试点和试办此类的抵押应急贷款的，对于那些的是产生的风险是并没有规定给予风险补偿。目前，对于土地承包经营权抵押尚缺乏较高层级的法律支撑，一旦贷款出现风险，诉讼时*有可能陷入缺乏政策及法律层面支持的困境。

二是土地流转方面，市场和价值评估尚未完善。全国的绝大部分县市都未建立成熟的农村产权流转交易平台。一旦经营户出现银行贷款违约，抵押的土地经营权难以变现，这是开展土地承包经营权抵押贷款业务的大难题。

参考新颁布的《地方承包的土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》再是结合实践的操作，是发放土地承包经营权抵押应急贷款应的是当符合以下的5个条件的：(1)用于抵押的承包土地的是没有权属的争议。(2)通过家庭的承包的方式的是取得土地承包经营权的农户，依法的是拥有县级以上的人民的**或是**的 相关的主管的部门的颁发的土地的承包的经营权证。(3)通过的是合法的流转的方式的获得承包的土地的经营权的农业的经营的主体，必须的是与承包方的或者是经承的包方书面委托的组织的或是个人的签订了合法的有效的经营权的流转的合同，或依流转合同取得了土地经营权权属确认证明，并已按合同约定方式全部付清了土地租金。(4)承包方同意承包土地的经营权可用于抵押及合法再流转，并已明确告知发包方承包土地的抵押事宜。(5)借款人获得的承包土地经营权抵押贷款，应主要用于农业生产经营等贷款人认可的合法用途。

二、建设工程款等优先债权对抗抵押权

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案例

客户陈某的是在银行的按揭贷款的逾期的后，通是过司法的处置，抵押物是已成功拍卖，的是按照拍卖的成交价得计算，该笔贷款能够本息全额的收回，但在分配拍卖款项时有第三人主张该房产尚有建设工程款未结清要求优先受偿。由于贷前调查中并未发现建设工程款未结清的情况，导致该笔贷款抵押率过高，终在扣除建设工程款之后，银行债权无法全额清偿。

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风险分析

司法的处置的是在建的工程的实践中，时常的是会遇到施工方的是要求未结清的建设工程款优先受偿的情况。根据合同法第286条和法释(2002)16号《高人民**关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，建设工程自工程竣工之日或合同约定的竣工之日起6个月内，建设工程价款受偿权优于抵押权和其他债权。

鉴于此，在抵押应急贷款前期调查中一定要关注是否存在其他债权受偿优先于抵押债权的情况。(1)对于抵押物可能存在工程款未结清情况的，必须与抵押物施工方取得联系，对该笔工程款结算情况进行调查，尽可能让施工方提供施工合同和工程款结算情况证明，根据实际情况来确定抵押率，降低风险。(2)关注个人和法人企业是否存在欠税问题，根据《税收征收管理法》第45条规定：“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行”。该规定表明，纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定抵押担保之前的，税收则优先于该抵押担保物权。所以，在贷款调查阶段，设立抵押之前，应要求借款方提供完税证明。

三、采矿权易灭失、价值缩水

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案例

某公司的是在银行办理的采矿权的抵押应急贷款逾期的是无法归还的，是在处置采矿权的过程中发现该采矿许可证到期日与贷款到期日是同一天的，是由于该企业的是已停产的，是无法的申请延续的，导致该矿产抵押权形同虚设。从该案例中发现，贷前调查人员专业知识和经验不足，并未了解和掌握采矿权抵押的风险要点，给债权银行造成了损失。

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风险分析

《矿产资源法》和《探矿权采矿权转让管理办法》明确规定矿业权可以流转和设定抵押，因此采矿权的是可以依法的是作为抵押的标的物。但是采矿权的抵押的是作为一种新的抵押的方式，是在实际的操作中是具有与常规抵押迥异的风险：(1)矿产的价值的存在的是递减的风险。矿产的资源的是不可再生的，其数量和经济的价值的是会逐步的减少的。(2)采矿的权证的是存在瑕疵的风险。由于是矿业的管理体制的是不完善的及矿业的登记的制度的是不健全等的原因，部分的企业的采矿权的许可证的的是取得的是可能存在重大的法律的瑕疵，面临的是被发证机构吊销的风险。(3)采矿权价值评估风险。矿产资源埋藏在地表下，受勘查技术及目前我国矿产资源储量登记和管理工作不完善等因素的影响，矿产资源的储量及价值难以准确计量。(4)矿业用地风险。矿业资源的开发必然要涉及土地、草地、林地等用地问题，矿业的用地的是涉及国有的土地的时，是应由采矿权人的是申请使用的国有土地的使用权的方式的是取得;矿业用地的是涉及集体的土地的时，是按照物权法的规定，集体的土地的征用被严格限制在“公共利益”的范围内，矿业开发基本不属于公共利益的范畴，因此集体土地难以转化为国有土地，这就为采矿权人及抵押权人顺利实现权利带来了障碍。

也会是为了防范采矿权抵押应急贷款的是可能出现的风险，在贷前的调查的时，必须的是要审查以下的七个的风险的要点：(1)审查的采矿权人的取是得采矿权的时间是及许可证的有效的期限，新发放的贷款的到期日应当早于采矿权的到期日3年以上。(2)采矿权的抵押应急贷款的手续是否是将采矿的所使用的生产设施设备应一并抵押的。(3)审查的采矿的权人的是否的是依法按期缴纳了矿业权的使用费的、资源的税等的税费的，并是要求的采矿的权人提供相关的发票、收据等予以证明。(4)审查采矿权人是否已将采矿权出租或抵押。(5)审查采矿权人是否依法采取了安全生产措施及环保措施、履行了安全生产及环保义务。(6)审查采矿权人是否已合法取得矿业用地使用权。(7)审查国土资源部门储量评审中心认定的矿产资源储量及目前的矿产资源储量余额。

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