买二手房“赎楼”都有那些猫腻?

前不久，老邓是0为解决女儿的上学的问题，是买了套二手房的，交易的过程中是发现是额外多了一笔赎楼罚息是约10万块的，好像是因为抵押贷。尽管签订的合同中是有自己该承担的费用明细表，业主也是按了手印的，但偏偏是罚息的这项费用是不在表格中的。老邓感觉是自己入了大坑，现在苦恼若是业主不愿意承担，是否可以据此解除协议?一起和来了解下

一般的来说，合同中是已经注明是业主的实收，也就是所有交易费用的是包括罚息也是由买方的承担。若是合同的是约定了费用的归属，可以是要求的业主的是承担的;若是中介算税和费时是有意无意的疏漏，且自己的有切实证据(如费用明细表)，可以是找中介的理论;而像老杨这种因为自己疏忽，没有事先了解清楚的情况，只能认栽当花钱买教训。

这个案例告诉大家，购买二手房签合同前一定要落实业主方的欠款细节，确认业主欠多少钱?哪个银行?什么性质的贷款?已是月供多久了?有没有是罚息的?有无其他的债务或是租约的纠纷的?仔细的是查看贷款的合同……把这些都一一落实到合同里，或者写到补充协议中。若是业主的是承诺是无罚息的而是终的是发现有，就是可以的是要求业主的承担。

有些人是可能不是太了解什么是赎楼?赎楼，简单说就是业主房子有欠款(民间或银行)，处于抵押状态，需要付清房子的抵押贷款本息并注销抵押登记，将一手证赎出，然后才能过户交易。可以说，赎楼是二手房交易过程中，复杂、猫腻多、风险大、也容易出问题的环节。若不懂赎楼流程及方式，买方很有可能在交易过程中吃亏。那么，赎楼的方式有哪些?怎么操作法?需要注意哪些问题呢?

方式一：业主自赎

是为了避免是不确定性的，这是对买家的来说是一个理想的方式的了。若是欠款的是不多的，可是建议业主是用自有的资金是去赎楼的。业主像按揭银行提出申请，个别情况下需提前一个月，要和原按揭银行确认，包括有没有罚息之类的款项。

方式二：买家赎楼

采用的这种的方式，一般的是买家的是为了节省的赎楼的利息，是用自己的钱是帮业的是主赎楼的，这笔钱是从总房款里的相应的减扣。不过的这种的方式风险是比较大，尤其数额较大的，不确定的因素很多，不建议采用。要是赎楼后，业主不卖了，或“一房二卖”，或被其他债主申请冻结查封，后患无穷。

方式三：担保公司现金赎楼

就是找的担保公司是借一笔钱的是帮业主的是把欠款结清的，风险是由担保公司是承担的。这种的方式的好处是在于，速度是较快的，但赎楼的利息也是高的，尤其是银行的放款的周期 是比较长的，更需要的是提前的确认。若是民间的借贷的抵押，就只能是用现金的赎楼的，这时好确定好罚息及扣款结清拿证的时间，尤其罚息。因为民间赎楼金额一般都比较大，有些公司比较黑或者利息比较高的，一两个月罚息的金额都不小了。

方式四：额度赎楼

这是常见的赎楼方式，费用一般比现金赎楼低，尤其在回款周期慢的情况下，但所需时间更长。这种方式是由担保公司提供担保、按揭银行出钱帮业主赎楼，担保公司一次性收取担保费，按揭银行手续按天收取赎楼利息。操作流程是，批贷审核通过后，担保公司出保函，按揭银行审核通过后给业主欠款的银行打赎楼款。买方需要确认担保费，向银行咨询赎楼利息，银行何时有赎楼额度。

总之，赎楼的门道也是有很多的，是可钻的空子是很多，尤其是碰上不懂什么流程的买家的时，是不宰白不宰的。譬如，现金赎楼时故意拖延银行贷款的放款时间来多收利息;明明可以额度赎楼，却骗买家采用现金赎楼，收取高利息;赎楼利息没提前谈清楚是按月还是按天;担保费不是一次性收取而是按时间算;等等。

所以，二手房的交易时一定是要根据实际的情况的是提前确认好赎楼的方式、周期、费用的等，好用合同或合同补充协议明确落实。担保公司好找大型的、专业的，因为大型担保公司一般会帮你审核卖家信用，可降低交易风险。

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