经营性物业抵押贷款是指银行向经营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，贷款可用于公司经营范围内合法合规的资金需求，包括但不限于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金。

经营性物业融资业务流程

1、借款人提出贷款申请，并与银行洽商贷款事宜。

2、银行委托中介机构对拟抵押的物业进行评估，对借款人核定额度，主要是：借款人评估：包括借款人的组织形式、股权结构、经营业绩、信用状况、财务状况、现金流状况等。 抵押物评价：包括抵押物的出租经营情况、实际建造成本、市场价值情况、变现能力等。 偿债能力评价：包括财务效益预测、现金流量预测及偿债能力预测等，并对物业每年的经营收入进行评价，经营收入应扣除大修和日常维护成本。

3、借款人办理经营性物业保险，指定银行为**受益人，并与银行签订抵押协议，贷款协议。

4、银行与借款人前往房地产管理部门办理抵押登记，确保银行为抵押物的**抵押权人。

5、借款人应与银行签订租金账户监管合同或协议，明确物业经营收入直接进入银行指定账户，一旦借款人无法偿还贷款本息，银行有权直接从该账户中扣划。

6、借款人分期偿还银行贷款本息。

经营性物业抵押贷款办理条件

条件：

1、在银行开立基本账户或一般账，具有贷款证(卡)，且无不良信用记录；

2、在银行的信用评级在BB以上（含），资产负债率原则上不高于70%；

3、经营和财务状况良好，具有还本付息能力；

4、拥有经营性物业全部产权,持有合法、有效的土地使用权证和房产所有权证；获得土地使用权证的方式为国有出让土地；

5、董事会或有权决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；

6、书面承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在银行办理，接受银行对物业经营收入、支出款项的监管。

材料：

身份证、户口本、婚姻证明、营业执照、银行流水、产权证、国土证、金额较大的话需要提供用途，需要第三方收款（房子要没有任何债务问题，没有办理过抵押才可以申请）

流程：

1、如上资料提供到银行审核

2、银行查询家庭征信，征信通过后进行评估，核实你的资料真实性。

3、银行审批通过

4、签订放款合同

5、到房管局办理抵押

6、银行收到抵押权证

7、银行放款

经营性物业抵押贷款用途

1、借款人生产经营中合理的资金需求，包括物业在经营期间的维护、改造、装修等经营性周转资金或其他经营许可范围内合理的经营性周转资金；

2、置换借款人用于建造或购置经营性物业的银行、股东、关联公司借款等负债性资金。

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